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长沙发文规定开发商利润6%—8%,这是限定还是保障开发商利润?

作者:admin 来源:未知 更新日期:2020-01-15 浏览次数:

  
 

   《中国经济周刊》记者李永华

  长沙报道号称最严调控城市的长沙每次一出楼市消息就引来多方关注。 12月11日,长沙市发文限定开发商的平均利润率为6%至8%,被外界视为调控政策加码,一时议论纷纷。

  
 

   这份文件只是2017年相关文件的延续而已,仅略有调整,但在长沙当前楼市行情下或对今后走势带来一定影响。 两年前暂行办法如今正式落地关于外界热议的长沙此次限定开发商利润的文件,长沙一位房地产企业的营销总监给出了三个字的评价:瞎吵吵。

  
 

   2017年11月30日,长沙市发改委发布《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》,提出限价商品住房价格由成本加利润、加税金构成,平均利润率为6%至8%。 12月11日,长沙市发改委发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》(以下简称《通知》)。 《通知》中指出,为贯彻落实房住不炒和省市房地产调控政策,进一步加强商品住房价格管理,长沙市进一步明确,商品住房价格由成本+利润+税金构成,其中平均利润率规定在6%到8%之间。

  
 

   对比两份文件,两年前的名称是暂行办法,如今则去掉了暂行两个字,也就是说,此前暂行办法规定的两年有效期到了,现在正式行文落地。

  
 

   长沙开发商能拿到6%8%的利润吗?长沙市发改委12月11日发布的《通知》规定,商品住房价格由成本+利润+税金构成,并详细列出了8大成本,包括楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、公共设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业收费和基金。

  
 

   文件明确管理费用为前4项费用之和的5%,销售费用为前四项费用之和的2%,开发商的利润提取也是以前4项之和为基数,平均利润率为6%-8%。 那么,规定平均利润率为6%-8%,这是限定了开发商的利润还是保障了开发商的利润呢?某头部地产企业人士分析,这一规定与企业平时对利润的计算方式并不一致。

  
 

   一般而言,企业计算利润,是将各种成本计算在内,包括管理费用、销售费用、财务费用这三大费用在内。

  
 

   所以,企业真正能够拿到的利润率(利润/成本)其实要远低于6%。 此外,依据《通知》,财务费用中利息按人民银行当期法定利率计算,计息时间为合同工期加24个月。 有地产人士指出,该《通知》对利息的规定与市场现实明显背离,按此核算会少计开发成本,导致企业利润难以达到规定的6-8%的水平。 央行目前规定,短期贷款一年以内(含一年)利率为%;中长期贷款一至五年(含五年)调整后利率为%;五年以上调整后利率为%。 一位金融系统人士说,现在市场上能以8个点融到资金就很好了,5个点以内融到资金基本不可能。

  
 

   湖南岳阳某开发商说,当地民间融资一般至少是月息2分钱以上,换算为年利率为24%。 另外,多位房地产企业人士均对《中国经济周刊》记者表示,当前,长沙楼市有价无市,销售低迷,不少楼盘已经是成本价推盘销售,甚至是亏本甩货,能有利润就已经不错,根本谈不上8个点的利润。 据湖南中原地产数据,2019年12月第1周,长沙一手住宅成交套数和面积分别环比下跌4%、3%,长沙内五区新增一手住宅套数环比上涨29%,10个住宅项目开盘,认购率27%。 限定利润之后,长沙房价涨还是跌?长沙本地一位房产观察人士说,两份文件最大的差别在于从之前的执行范围限价商品房扩大到商品住房,执行范围扩容了。

  
 

   这会带来什么变化呢?2018年6月25日,长沙开启官方称之为反炒房的重大斗争,推出限地价、限房价、限购等综合措施。 当时,长沙6·25新政首宗双限地出让,五矿地产摇中该地块,成交总价为亿元,限定住房销售价格9200元/平方米(不包括精装修价格)。

  
 

   可是,当时该地块附近的楼盘售价只有8000元/平方米左右。

  
 

   对此,长沙市住建委相关人士分析,该地块的楼面价是5000元/平方米多,建安成本3000多元/平方米,毛坯房限价9200元/平方米可能会亏损。 今年,长沙土地拍卖市场出现变化。 《中国经济周刊》此前报道,长沙今年拍卖的限价地住宅的限定价格较2018年明显上浮,其中热门的梅溪湖板块J-12地块限价万元/平米,较2018年限价上浮1600元/平方米;滨江新城F4-B地块限价万元/平方米,较2018年限价上浮1400元/平方米,洋湖新城H52、H44地块限价万元/平方米,较2018年限价上浮1100元/平方米。

  
 

   据湖南中原地产研究院数据,今年前7月长沙内六区累计成交经营性用地50宗,成交楼面价均价3859元/㎡,同比上涨%。

  
 

   另一个令人关注的信号是,据《中国经济周刊》记者不完全统计,今年四季度开始,长沙推出的土地多为不限价土地。 有业内人士推测,楼面地价是地产开发的主要成本,土地拍卖价格上涨,楼面地价上涨,加上河砂、水泥、钢筋等建材成本上涨,还有人工成本的上涨,现在楼盘售价按成本法核算,又明确开发商利润空间,那么,未来房价上涨还是下跌可以说一目了然。 编辑

  李慧敏编审

  郭芳。

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